Modernisierung: Höhere Miete ohne Vorwarnung

Begonnen von admin, 14:12:01 Di. 15.März 2011

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admin

Höhere Miete ohne Vorwarnung

Modernisierung von Wohnungen: Dafür muss der Mieter zahlen, auch wenn er darüber nur fehlerhaft oder gar nicht unterrichtet wurde.
von René-Alexander Hirth

René-Alexander Hirth ist Rechtsanwalt und Partner, Frank Baßler Rechtsanwalt bei der Luther Rechtsanwaltsgesellschaft.
BGH vom 2.3.2011
AZ.: VIII ZR 164/10


Der Fall
Die Mieterin einer im zweiten Stock eines Berliner Hauses gelegenen Wohnung hatte dem Einbau eines Aufzugs widersprochen. Vom Vermieter war der Einbau zuvor schriftlich angekündigt worden.
Nach dem Widerspruch der Mieterin nahm er diese Ankündigung jedoch zurück. In der Folgezeit ließ der Hausbesitzer den Aufzug trotzdem einbauen- diesmal allerdings, ohne vorher eine Modernisierungsankündigung an die Mieterin zu schicken.

Die Kosten für den Einbau des Fahrstuhls legte der Vermieter auf die Parteien um. Die Mieterin sollte nach Abschluss der Arbeiten 459,25 Euro statt zuvor 338,47 Euro monatliche Miete zahlen.

Das Urteil
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt ein Urteil des Landgerichts Berlin bestätigt, wonach die Mieterin zur Zahlung der erhöhten Miete verurteilt worden war (Az.: 63 S 530/09).

Auch wenn der Vermieter seine Mieter vor Beginn der Bauarbeiten nicht zuvor unterrichtet hat, bedeutet dieses Versäumnis nicht, dass er keine Mieterhöhung wegen der Modernisierung verlangen kann. Zwar gibt es eine Ankündigungspflicht seitens des Vermieters.

Sie soll es dem Mieter aber lediglich ermöglichen, sich auf die kommenden Baumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen und gegebenenfalls von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen. Die Ankündigungspflicht soll jedoch nicht die Rechte des Vermieters einschränken, wenn es darum geht, die Kosten einer Modernisierung auf den Mieter umzulegen.

Die Folgen
Diese Entscheidung des BGH erleichtert Vermietern nicht nur, eine Mieterhöhung durchzusetzen, sondern vor allem Modernisierungen überhaupt durchzuführen. Entscheidend für eine Mieterhöhung ist allein die Frage, ob es sich tatsächlich um eine Modernisierungsmaßnahme handelt. Dies ist bei einem Einbau eines Fahrstuhls unstreitig der Fall. Gleiches gilt für energetische Modernisierungen. Bei diesen Verbesserungen kann der Vermieter die Kosten teilweise auf die Mieter umlegen und die Miete entsprechend anheben.

Im Hinblick auf die von der Bundesregierung gewünschten und in der Praxis teilweise schon umgesetzten energetischen Modernisierungen hat dieses Urteil sogar noch weitreichendere Folgen: Hat bisher ein Mieter den angekündigten Maßnahmen widersprochen, musste der Vermieter den Mieter zunächst auf Duldung verklagen, um nicht Gefahr zu laufen, nach Abschluss der Baumaßnahmen auf den Kosten allein sitzen zu bleiben. Mit dem aktuellen Urteil des BGH können Maßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters künftig ohne Ankündigung durchgeführt werden - etwa die Fassadendämmung oder die Installation einer neuen Heizungsanlage.
Für den Vermieter bedeutet das aktuelle Urteil, dass er diese Maßnahmen sofort und ohne langwierigen Duldungsrechtsstreit gegen den Mieter beginnen kann. Für den Mieter hat das Urteil zur Folge, dass ihm nach Abschluss von Baumaßnahmen unter Umständen eine Mieterhöhung ins Haus steht, obwohl ihm das Ausmaß der Arbeiten und vor allem die voraussichtliche Mieterhöhung vorher nicht mitgeteilt wurden.

Auch dürfte sich mit dieser Entscheidung ein weiterer für Vermieter oftmals leidiger Streit erledigt haben: Viele Amtsrichter haben die Anforderungen an eine korrekte Modernisierungsankündigung in der Vergangenheit deutlich verschärft, teilweise auch überzogen. Ein Beispiel dafür ist eine Entscheidung des Amtsgerichts Schöneberg aus dem vergangenen Jahr. Es betrachtete eine Modernisierungsankündigung unter anderem deshalb als fehlerhaft, weil das Fabrikat der neu eingebauten Mischbatterie nicht angegeben war.

Nach dem BGH-Urteil werden Vermieter nun Mieterhöhungen auch dann durchsetzen können, wenn die Ankündigung fehlerhaft oder ganz unterblieben ist. Das gilt vor allem für Modernisierungen außerhalb der Wohnungen. Aus dem Urteil folgt auch, dass ein Widerspruch des Mieters gegen solche Maßnahmen künftig nicht mehr relevant sein dürfte.

http://www.ftd.de/karriere-management/recht-steuern/:urteil-der-woche-hoehere-miete-ohne-vorwarnung/60025869.html

Lefat

Na das ist ja mal wieder ein Urteil "im Namen des Volkes"!? >:(

davon mal abgesehen :

Zitat459,25 Euro statt zuvor 338,47

mag sich mal jeder selbst Gedanken machen , wenn du als Mieter auch noch HIV Empfänger bist .

Der Vermieter braucht jetzt gar nicht mehr versuchen Diese rauszuklagen , der Baut einfach was an , erhöht die Miete und den Rest erledigt die Arge für ihn !
da die Wohnung dann zu teuer ist !

Ich kann gar nicht soviel fressen , wie ich kotzen könnte !
Es ist immer wieder erstaunlich, dass ein Jahr der Arbeitslosigkeit einen ehemaligen Leistungsträger zu einem bildungsfernen Asozialen verkommen läßt..so zumindest die landläufige Meinung.

Alan Smithee

Ja, und da kommt auch noch was gerade auf Hartzler, Sozialhilfeempfänger und Niedrigverdiener / Rentner mit Mietzuschuss zu: es nennt sich "energetische Haussanierung".

Da gerade Menschen aus den genannten Gruppen meist in alten und/oder schlecht isolierten Wohnungen hausen müssen, wird da z.Zt. dank Subventionen kräftig saniert. Eigentlich eine tolle Sache für die Umwelt. Dumm nur, wenn dadurch eine Mieterhöhung anfällt. Und sich Jobcenter / Sozialämter querstellen! In vielen Fällen war die Miete gerade noch so im "Erlaubten"; danach ist man drüber. Bin selbst betroffen.  X( Mal sehen, wie das jetzt weitergeht....(es hilft wohl offensichtlich auch nix, wenn dadurch niedrigere Heizkosten anfallen)
...still dreaming of electric sheep...

Just B U



ZitatDer Vermieter braucht jetzt gar nicht mehr versuchen Diese rauszuklagen , der Baut einfach was an , erhöht die Miete und den Rest erledigt die Arge für ihn !
da die Wohnung dann zu teuer ist !

Ich kann gar nicht soviel fressen , wie ich kotzen könnte !


Mir ist auch schon ganz schlecht... :rolleyes:


Ich bin zwar im Moment noch nicht betroffen aber die Vermieterin dieser unserer Wohnung bzw. deren ganze Bagage/Familie da "Erbengemeinschaft",  entpuppt sich auch immer mehr als vollkommen abgezockte, widerliche, habgierige, arrogante und ignorante abgewi***tes Gesocks, das sich und seinesgleichen  durch die Tatsache, dass sie  "viele-Mietshäuser-besitzen-und dass- schon-in 3er-Generation" , dazu noch für was besseres hält...

Die werden immer gieriger, ekelhafter und impertinenter....widerlich einfach nur noch...leider wohnt ein Teil dieser Meschpoke seit ein paar Jahren auch noch quasi nebenan....was mittlerweile eine - für mich - große Beenträchtigung meines "mich-in-meiner-Wohnung-wohlfühlens" bewirkt...da sie auch im Garten ständig präsent sind.....*kotz*     >:(   O0
Die Dummheit der Einen ist die Macht der Anderen.
Je dümmer u. desinteressierter die Einen desto mächtiger die Anderen.

Hätte man den christlichen Klerus mit der gleichen Vehemenz verteidigt, wie Teile der Linken das heute mit dem islamischen tun, hätte die Aufklärung nie stattgefunden.
Seyran

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